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假买卖房屋被执行案例分析

来源:未知   作者:admin  时间:2015-12-13 20:06

2005年田某因公司经营缺少资金,将丈人位于徐汇长桥的房屋假意出售给公司的财务李某,取得银行贷款。当时丈人已经过世,正常买卖还需要先办理继承手续。但李某找到一个老人冒名顶替,到公证处办出了委托公证书,田某就以产权人的代理人身份直接将房屋过户给了李某。
 
但之后生意未有好转,只归还了数月的贷款。2007年银行起诉李某,要求立即归还所有贷款。当时田某与李某商量好,等田某凑到钱,还清贷款后,李某答应将房屋再过户到田某丈母娘名下。这样说好后,双方都没有向银行说明假买卖的事实。法院判决后,因房屋还有田某丈母娘居住,银行也未能采取进一步的强制执行措施。
 
2014年突然有浙江绍兴法院的法官上门了解房屋情况,并告知居住在房屋内的田某的丈母娘和妻子,说因为李某在浙江帮他人担保,欠了借款,他名下的此处房屋已经被绍兴法院查封,今后可能拍卖用于归还借款,履行借款案判决书的还款义务。
 
此时田某已离开上海多年,与家人长年不联系,妻子和丈母娘无法指望他出面出钱来解决问题,拿回房屋。田某妻子在他人指导下,向绍兴法院提出执行异议。但绍兴法院根据房屋产权的登记在李某名下,之前也有徐汇法院判决书判决李某归还贷款,而李某此时又声称房屋是自己的,否认假买卖的事实,裁决驳回了异议申请。但根据新的民诉法的规定,在执行阶段的执行异议申请被驳回后,仍可以另行提起案外人执行异议之诉。
 
李某的债权人是本案被告之一,为了其债权得到实现,当然不愿意认可此房屋归原告所有。而系争房屋的价值较2005年当年翻了数倍,另一方被告李某看到有利可图,坚持买卖是真实的,即使田某妻子想将房屋赎回,也要按现在的市场价值评估出售,这样扣除银行贷款后,李某还有收益。而且李某自己还有另一处房屋,如果不能用系争房屋抵债,就会直接影响到自己实际居住的房屋。在李某矢口否认的情况下,田某妻子这边的举证难度变得更大了。因为原告始终没有直接的证据证明这是一次虚假的买卖,很多只是间接证据。但张峥嵘律师坚持认为,因田某丈人在买卖过户前早已过世,买卖应由产权人本人或继承人出面才合法有效。虽然有表面上合法有效的公证委托书,但只有符合善意买受人的身份,买方李某的利益才会受到保护。而本案中李某并非善意受让人,其没有提供任何证据证明其支付了首付款,归还了银行贷款。甚至还贷的银行存折原件,还一直保存在田某妻子处。对于支付了购房款项的事实,举证责任应由李某承担。而面对庭上合议庭的询问,李某也漏出了一些马脚,承认说以前是愿意把房屋无偿归还给原告的,但现在不愿意了,要对房屋进行评估。
 
最终,在多方多次协商不成的情况下,绍兴法院还是支持了张峥嵘律师的代理意见,判决系争房屋的买卖合同无效,立即停止对系争房屋的执行。判决后,各方均未上诉。田某妻子凭生效的判决书,在筹资归还了银行的贷款之后,即可以将系争房屋产权重新恢复到原产权人名下。
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