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房屋私自转租 是否也违法?

来源:未知   作者:admin  时间:2015-10-29 21:54

案情简述:
 
   2013年8月,经朋友介绍,家住上海某小区的王先生将其位于XX路某小区的一套面积为48平方米的电梯小户型公寓出租给郝先生,王先生觉得郝先生刚大学毕业,文质彬彬的,且又是朋友介绍,交流过几次发现郝先生还是一个生活作为和为人不做的人,于是王先生将该公寓低于市场价500元的价格租给了郝先生(市场价大概1500元/月,现出租价1000元/月),既希望给自己的公寓找个好主人,有希望能帮助刚走出大学的毕业生。
郝先生入住之后也的确没有让王先生失望,每月准时交房租,房间整洁干净,2014年后王先生忙于工作一次都没有去过该公寓。但2015年的2月王先生到其出租房了解郝先生租住的情况,意外发现居住在出租房的并非郝先生,而是一位广东人。经过了解,原来郝先生将其房屋又转租给了另外2人,并且租金为每月1700元,赚取其中700元的每月的差价,并以长达九个月之久。得知情况之后王先生非常气愤,认为郝先生隐瞒不说,利用其房屋赚钱,不仅损害了他的利益,更伤害了他的感情,遂想解除合同。
 
  但双方在签订合同时并未约定不能转租,王先生感到困惑,不知能否解除合同,得到何种赔偿,遂向律师咨询如何解决。
 
  法律说法:
 
  近年来,房屋出租后,再被承租人转租的纠纷屡见不鲜。有些出租人也在房屋租赁合同中明确约定不能转租,但是对于出租人擅自转租后应该如何取得赔偿,却并不了解。根据上述案情,虽然王先生与郝先生并未在房屋租赁合同中约定不能转租,但是根据《合同法》第224条第二款规定“出租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同”。
 
  因此,虽然该房屋租赁合同中并未约定不能转租,但是根据合同法的规定,郝先生的行为属于擅自转租的行为,王先生可以解除合同。那么在王先生解除合同后应该如何取得赔偿呢?当王先生与郝先生之间的租赁合同解除后,郝先生与广东人之间的租赁合同同样应该终止,郝先生应该对广东人负违约责任。同时,郝先生赚取的租金差价,应当作为不得当利润返还给王先生。
 
由于王先生和郝先生并未在合同中约定不能转租,如果王先生同意郝先生转租,那么如果双方无特别约定(比如增加租金),郝先生可以转租,并赚取租金的差价。在此种情况下,王先生与广东人之间并不存在合同关系。因此,如果发生广东人违反租赁合同的情形,也只能由郝先生主王违约责任。
  
    其实,在大城市里,二手房东早在几年前就已非常流行,这些所谓的二手房东利用租赁方式进行小户型投资,以此赚钱差价。所以,我们提前各位房东在签订房屋租赁合同时,应当认真考虑是否愿意承租人再次转租。假如同意承租人转租,应该在房屋租赁合同中约定收取一定比例的转租金或不收取转租金。假如不同意承租人转租,则应该在租赁合同中,明确约定不得转租。一旦约定承租人不得转租,如果承租人擅自转租的话,出租人则可以要求承租人返还转租金,并且对次承租人不承担任何责任。如果承租人不愿意返还,这个时候出租人则可以拿起法律武器捍卫自己的合法权益。
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